サラリーマン大家さんの不動産投資法

■　インカムゲイン


　投資のリターンには、インカムゲインとキャピタルゲインに分かれます。

　このことは既にご存知の方も多いでしょう。おさらいをすると、不動産投資におけるインカムゲインとは、家賃収入をさします。一方、キャピタルゲインは売却時の売買益となります。ただし、多くの場合はキャピタルゲインではなく、キャピタルロスになることが多々あります。

　通常、不動産投資をする場合、区分所有マンションやアパート、一棟マンションなどを購入します。仮に中古のアパート一棟を取得した場合、土地と建物を購入します。土地が時間と共に古くなる事はありませんが、建物はおのずと古くなります。

　すると、どうしても建物の価値が減少する傾向があります。結果、建物の市場価格は築年数の経過と共に減少することが多いわけです。つまり、建物分を1000万円で取得したとしても、数年後には徐々にその価値が下がる傾向があります。

　ですから、通常、不動産投資では、キャピタルゲインを狙うというより、インカムゲインを狙って投資をすることが一般的になってきています。この「不動産投資ハンドブック」も基本的にはインカムゲインの獲得をベースの考え方として編集を行なっています。

　その理由としては、キャピタルゲイン狙いの比率が大きすぎると間違えてしまった場合の損失が大きすぎるからです。この点については次回、詳細に解説したいと思います。



■　不動産価格の決め手とは・・・


　ただ、一方で今後、収益還元法の考え方が普及するにしたがって、その建物なり土地なり、対象不動産が産む収益がベースに取引がされる状況が広がってくるでしょう。

　日本では、土地がいくら、建物がいくら、という分け方で価格が決定されるケースが多いのですが、米国では土地と建物がセットでどれだけの収益を生むのか？をベースに価格が決定されています。

　実際、収益不動産としての物件については、収益還元の価格が価格決定プロセスの一端を担っています。

　まさにその不動産の収益力を担保として価格が決まっている世界です。具体的なことはどうなるかは分かりません。しかし、不動産の収益力こそ、その不動産の価値になる、という大きな流れは今後、日本でも起こってくるでしょう。



■　新築マンションディベロッパーの二極化


　そうした世界が普及してくれば、古いオフィス用の物件を、オフィス用という立地を活かして駅に近い住居用へのリノベーションをし、用途を転換することによってその物件の収益力を向上させることも可能でしょう。実際、そうした流れは既に起きているわけです。今後、こうした事例のみならず、不動産の価値を極大化するための施策が活発化するでしょう。そうなれば、キャピタルゲインも狙えるでしょう。

　また、最近の不動産市場では、新築マンションディベロッパーが「あえて」販売時期を遅らせている、という話があります。それは、販売価格の上昇をにらんだ動きです。
　住宅ローンの金利も上昇しているにも関わらずです。

　インフレの足音が迫ってきていると予感させる動きでもあります。

　また、一方で売れ残りの新築マンションも多いと聞きます。販売好調な新築マンションは好立地であることが多いわけです。しかし、駅から遠い、環境が悪いなどの悪条件が揃ってしまったマンションは売れ残りが続き、たたき売り状態になっている物件があると、あるディベロッパー関係者は話していました。

　こうした所からも、キャピタルゲインを狙える地域、キャピタルロスになる地域がくっきりと分かれてきているのかもしれません。

　こうした不動産市場全体の動きを細かにチェックするようにしましょう。



【サラリーマンのためのフルローン不動産投資法】



  

　サラリーマン投資家から購入を検討している物件の事前マーケティングを私が依頼された場合、私はどの様なマーケティング方法を取るのかを実例等をご紹介しながらお話したいと思います。

　サラリーマン投資家が購入する収益不動産は、おそらくレジデンシャル（居住）系が中心になると思います。そしてそれを更に大きく分けると以下の３つのタイプに分類されると思います。


　１．更地を購入し新築アパートや新築賃貸マンションを建てる。

　２．既存の中古アパートや賃貸マンション等を購入する。

　３．新築又は中古の分譲マンションの1室（区分所有建物の1室）を購入する。


　本来は、上記タイプ毎に詳細なお話をしたいのですが紙面の都合上、今回は、上記３つに共通する内容を中心にお話します。その後、事前マーケティングを十分に行い戦略をしっかりとたてた上で新築された物件とオフィスの一部を住宅にコンバージョン（用途転換）した物件の2例を紹介します。この2例は両方ともプロが行ったものですが、プロの実例を垣間見ることにより、事前のマーケティングとそれに伴った戦略がいかに重要であるかという事が肌で実感出来ると思います。

　言い忘れましたが私の本業はプロパティマネージャー（以下、PM）でPMとは「不動産の価値を最大化するために不動産を総合的に経営管理する職業」です。今回は、全体的なPM業についての話ではなく、将来を見据えた初期のマーケティング戦略がいかに不動産運用において重要であるかをご理解して頂くための話をしていきたいと思います。



■　NOI利回りが全ての基本


　マーケティングのお話しをする前にひとつだけ皆さんに理解しておいて頂きたい事があります。それは収益不動産の購入には「NOI利回り」を使用するということです。

　「NOI」とは「Net Operating Income」の略で不動産から得られる年間の総収入から年間の「固定資産税・都市計画税・損害保険料・火災保険料・管理費・修繕費」を引いた額をいいます。日本語では「純収益」と言われています。この「NOI」を「不動産の売り出し価格」で割ったものがその物件の「NOI利回り」となります。
　これは物件の力を示す非常に大切な指標です。これに対して「NOI」を「不動産の運用利回りに対するご自身の最低欲しい利回り（ハードルレート）」で割ったものが「自分の求める理想の収益不動産の最高価格（購入希望価格）」となります。

　そしてこの２つの価格を比較して、自分の求めた購入希望価格よりも安ければ「買い」ですし、高ければ「購入は断念する」という判断を行います。それでも、どうしても自分が気に入った物件等の場合に、初めて、自己のハードルレートを下げたり、金融テクニックを使うことになります。

　この金融テクニックの代表選手がLTV（借入比率）を高めレバレッジ（てこの原理）を利かせ自己資本収益率（キャシュオンキャッシュ）を高める手法です。最近、サラリーマンで100億円を稼いだファンドマネージャーや村上ファンド等がメディアで注目される様になり世間一般に知れ渡る様になったテクニックですが、どんなにこの様な金融テクニックを駆使した所で、物件自体の力であるNOIは、不動産運営のプロであるＰＭや所有者等が物件自体に手を加え改善したり、経費の削減をしない限り増えることはないのです。勿論インフレ等により賃料が黙っても上昇する局面は別ですが・・・。ちなみに今のハワイはそんな状態です。



■　購入検討物件の価格とは・・・


　この物件の力を示すNOIをベースにした後で初めて、金融テクニックを駆使することにより、より多くのキャッシュフロー（現金）を得て自己資金の配当率をより高めることが出来るのです。しかしこのテクニックは大きな収益率を生み出すのと同時に金利が上昇した場合には逆のレバレッジがかかり一挙にリスクが倍増してしまいます。まさにコインの表裏一体、ハイリスク・ハイリターンのテクニックなのです。

　これらを考慮すると何度も繰り返しになりますが、購入検討物件の価格は

　「NOI÷ご自身のハードルレート」

　の公式を使わないといけません。それと皆さんの購入意欲に水をさす様で申し訳ありませんが、初めて収益不動産を購入する場合には、出来れば全額自己資金で購入するかLTV比率を少なくとも50%以下。すなわち自己資金50%＋諸経費分の現金を最低でも貯めて購入する事をお勧めいたします。

　「この金利が低い時代になにとんちんかんな事を言っているんだ！」と怒られそうなので、もうひとつのやり方をご紹介します。この手法は主として区分所有建物の購入に限定されてしまいますが、最低でも3物件以上まとめて購入するという方法です。LTV比率は上限で70%以下。すなわち自己資金30%＋諸経費分の現金を最低でも貯めて購入する事をお勧めいたします。



■　プロパティマネージャーが見る失敗しない投資家の共通項


　１棟ものであれば空室リスクはある程度まで吸収可能ですが、区分所有物件1室の場合、空室は致命傷になります。家賃収入が空室期間中ゼロですからローンを組んでいる場合にはその支払いは全て自己資金からの持ち出しになってしまいます。長期の安定収入を目指すためにポートフォリオに収益不動産を組み入れてもその不動産投資が逆に手持ち資金の減少につながってしまうのです。勿論、有り余った資金力がある方なら別ですが・・・。

　3物件以上あれば、1物件が空室になってもローンは残りの家賃収入で払えますし、あまりに長く空室が続く場合や金利の上昇時にはリスクヘッジとして物件の売却による対応も可能となります。現実に私の知っている方の何人かは、最初の物件は全額自己資金で購入しています。これらの人達は今現在、非常に優秀なサラリーマン投資家若しくはプロの不動産屋に成長しています。



【サラリーマンのためのフルローン不動産投資法】



  

どのように優良物件を見つければよいのかという質問を受けることがあります。

今日はそのヒントを言います。

物件を取得して、あるいは取得する前から価値を上げることを考えておられますでしょうか？
価値を上げるには、物件の見栄えをよくするためのリフォームをするというのも一つですが、私は賃料を上げるための投資を考えます。

どのようにすれば賃料を今より上げて貸せるかということです。

賃料が上がりますと、利回りは上がりますので、買ったときと同じ利回りで売却できるとするなら、

利回りの上がった分だけ資産価値が上がったこととなり、
売却益がでるということになります。仮に1億円の物件の利回りが1％上がれば、１０００万円の価値があがったことになります。

そう考えますと、追加投資額が５００万円かかったとしても、その投資を「するべき」ということになります。
すなわち、資産価値を上げるには、利益を生むための投資を考えればよいということです。マンション敷地に空地があればそこを利用して収益を上げるとか、何らかのサービスを提供して、収益を上げるとかその物件でできることを考えるのです。

そのことが人の見えないところの価値を見るということです。そこが見えますと、高いと見えた物件価額が高くはないと見えてきます。そのときは購入検討しても良い物件になります。これが物件を見つけるコツの一つです。


【サラリーマンのためのフルローン不動産投資法】


  

　賃貸経営１１０番は、日常的な賃貸経営上の諸問題の解決をはじめ、貸家（アパート・マンション）・貸ビル・貸駐車場・貸地経営における、あらゆる問題解決を専門に扱っている大家さん・地主さんのための専門機関です。

　大家さん・地主さんの疑問や不安に対して〈賃貸経営１１０番〉が専門職顧問団と共に、詳細な調査と豊富な知識で解決に導きます。また借地借家法・定期借地権・定期借家権・東京ル－ルについての実務的な研究もおこなっております。専門職の顧問も、公認会計士・税理士・弁護士・不動産鑑定士・ファイナンシャルプランナー・司法書士・測量士・土地家屋調査士・一級建築士・金融機関（銀行、保険会社、証券会社）・不動産コンサルタント・インテリアコーディネーター・マンション管理士・賃貸管理士・住宅経営士他　約６０名の方がいらしゃいます。ご相談の方がいましたらご遠慮なく連絡ください。

　さて今回は、賃貸経営の管理に潜むリスクについて、日頃の賃貸経営上の管理の注意点と今後の安定経営に向けてご案内させていただきます。

　不動産経営をされている方々に是非お役に立てればと存じます。


■　潜むリスク　契約更新


　賃料滞納や不良入居者・建替えの為の立退きの相談の中で、以外に多いのが、契約更新をしていない若しくは簡単に済ませている事が多いようです。

　契約更新時の必須項目として

　　　１．必ず借主・保証人の直筆での署名・捺印

　　　２．出来れば保証人の捺印は実印で印鑑証明の再提出が望ましい

　　　３．借主と保証人の契約時の内容が変更している事が多いので、変更項目
　　　　　書（住所・電話番号・勤務先・メールアドレス・収入等の記載）を送
　　　　　付し記入をしてもらう

　　　４．建物内外の不便や不良箇所を参考に聞く

　　　５．契約の諸条件の変更が無くても必ず書面で契約更新をする

　以外に多いのは１の確認を怠っている事です。

　借主と保証人の署名が同じ人の字体であり、捺印も同じ印であったりします。その場合、どういう問題が起きるかと言うと、賃料滞納や契約違反が発生した時に保証人に連絡をすると、自分は更新後の保証人になった記憶は無いし、署名捺印もしていないと言い出す事があります。



■　契約更新の時に大切なこと・・・


　３については、最近は携帯電話とPCの普及で、部屋の電話を持たない人がかなり増えています。携帯電話は簡単に番号変更が出来ますので、大家さんは変更後の番号を必ず把握しなければなりません。

　それを怠ると、賃料滞納時・建物設備点検時・緊急時に連絡を取る事が出来なくなってしまいます。不思議な事に賃料滞納者や不良入居者ほど携帯電話の番号をコロコロ変えて、なかなか連絡が取れなくなって苦労をします。

　そして保証人が高齢者の場合は亡くなっていて、保証人が不在となっている事もしばしばあります。このような事態になる前に、必ず契約更新は書面で締結をしましょう。契約更新とは、賃料等の変更の為にやるものでは無く、賃貸経営を円滑、安定をさせる為にやるのです。



【サラリーマンのためのフルローン不動産投資法】


  

交渉ごとですから、相手方の弱みをつかんでなおかつ相手にもメリットを感じさせるということが肝要です。

私が入居者であれば、募集のハイシーズンは外して交渉します。
また、現在支払っている家賃が高い＝減額するに値するという裏付けを用意します。周辺の賃料相場や他の物件と比較した設備・仕様など。このことによって出て行かれては困るという力関係になりますね。でも相場なりの家賃で、オーナーにも特に落ち度がないのに単に家賃を負けてくれというのはタカリみたいなもんです。人間としての品位を下げますからやめておいたほうが良いでしょう。

逆にオーナーであれば、更新時に交渉のタイミングとなります。
出て行かれても募集に影響しない時期、あるいは求める賃料で新規で募集できるという自信がなければあえて波風は立てません。
賃料アップを申し出る場合はやはり、妥当性に対しての裏付けが必要です。引越しはおカネがかかりますから立場的には強く出られるはずです。ただ、入居者が納得するためにも何らかのアクションが事前に取られている必要はあるでしょう。
たとえばリフォーム・グレードアップ・設備の更新などです。

いずれにしても相手は自分に住まいを提供してくれている大家さんですし、自分の物件にお金を払って借りてくれている入居者さんですから相手に対しての尊重と思いやりを忘れずに誠意をもって交渉することが最も大事だと思います。

「あそこの大家は強欲だ」なんて変なうわさが立つと、その後の募集にも影響が出ますしね。


  

　基本ではありますが、CF（キャッシュフロー）についてしっかりと理解をしておきましょう。
　キャッシュフローとは、読んで字のごとく、お金の流れと訳されます。では、不動産投資におけるCFとは何でしょうか。計算式で言えば、下記の通りです。

　　CF=「税引き後利益」-「返済元本」+「減価償却費」

　これを項目ごとに解説しましょう。



　■　税引き後利益とは？


　まず「税引き後利益」についてです。税引き後利益、ということは税引き前利益があるということです。「税引き前利益」を考えるには、課税対象になる所得はどう決まるかを考えなければなりません。確定申告では不動産所得に対して課税をされます。では不動産所得はどう計算されるかと言うと次の通りです。

　　不動産所得　=　総収入金額 - 必要経費

　総収入金額とは、家賃収入はもちろん、礼金や権利金、更新料など、不動産投資にまつわる収入を指します。

　次に必要経費ですが、これは管理会社へ管理業務を委託する際に支払う管理手数料や公租公課（固定資産税・都市計画税・印紙税・登録免許税・不動産取得税・事業税・事業所税）、損害保険料（建物への火災保険の保険料）、修繕費用、減価償却費、借入金の利子部分（尚、建物完成から賃貸開始までの期間に関する利子は、建物取得価額になります）、その他、立ち退き費用や各種雑費、借地の場合は地代なども必要経費となります。

　これらの必要経費を総収入から差し引いた金額に対して課税がなされます。そしてその課税をされた後の額が「税引き後利益」となるわけです。



　■　元本返済と金利返済の違い


　次に元本返済について解説しましょう。

　金融機関等から借入をした場合、その返済方法には二種類があります。元利金等返済と元金均等返済です。この返済方法の違いについては後述しますが、CFを理解するために押さえておかなければならないのが、返済をする際には二種類のお金を支払っているということです。

　その二種類とは、1つは元金、もう1つが金利です。例えば、3000万円のお金を10年間の固定金利、2.5％で借りた場合、10年間で返済する総額は「33,937,165円」となり、うち「3,937,165円」が金利部分となります。この金利部分は借入先金融機関への手数料支払いという位置づけですから、必要経費に入ります。

　一方の元金の3000万円は手数料ではなく、あなたが借りたお金ですから必要経費にはなりません。しかし、金利も元金も一緒に支払うわけですから、家賃収入から支払うことになります。つまり、元金部分の返済は経費にはなりませんが、手元の現金は出て行くわけです。

　これが返済元本の考え方です。


　
　■　減価償却の考え方
　

　最後に「減価償却」です。例えば、あなたが3000万円の土地に2000万円の建物を建てたとします。合計で5000万円の現金が出て行ったことになります。しかし、この行為は現金を土地・建物に交換した行為に過ぎません。資産の交換ですから、それは出費、つまり必要経費とはみなされません。

　しかし、よく考えてみると、土地は古くなりませんが、建物はドンドン古くなり、資産価値を目減りしていくはずです。そこで、出てくるのが「減価償却費」です。
　「減価償却費」とは、建物のように時間の経過と共に目減りしていく（古くなっていく）資産を使用可能（と思われる）期間（これを耐用年数といいます）で償却し、その償却額を費用計上する場合の経費です。分かりにくいですよね。

　もっとカンタンに説明をすれば、例えば、木造の新築住宅の耐用年数は22年です。仮に2000万円の建物であった場合、22年で使えなくなる（使用可能ではなくなる）と法律で決めてしまっているわけです。よって、22年後には資産価値がゼロになる、という前提があります。資産が減っていくわけですから、それはある意味で出費、必要経費である、と決めてもらっているのです。

　定額法（もう1つに定率法という考え方がありますが、この解説は後述します）でこの木造建物を減価償却する場合、年間

　　取得価額×90％×(耐用年数について定められている定額法の償却率)
　　＝その年の償却費の額

　が必要経費として認められています。

　蛇足ですが、この90％という数値。つまりは、10％は減価償却できない、ということになります。これは取り壊したとしても廃材が10％程度はあるだろう、という理由で残していると税理士の鹿谷先生は著書でお話しています。


　
　■　本当のキャッシュはいくら？
　

　さて、減価償却費は必要経費として認められているとしても、現金は出て行っていないわけです。実際の現金はその建物を買った時に出て行っているのです。既に建物取得時に出ている現金を細切れにして経費として参入できる金額、それが「減価償却費」です。

　ここまでの理解が進めば、CFが何で決まるかと言えば、

　　CF=「税引き後利益」-「返済元本」+「減価償却費」

　である、ということが理解できるのではないかと思います。つまり、手元に残る現金がどれ程あるか、ということです。こう言葉で説明すれば簡単なのですが、それを計算するためには先ほどの数式とそれらの各項をどう算出するかをしっておかなければなりません。

　DCF法がこれからの価格算定基準になることを考えれば、その資産からどれ程のキャッシュフローが生まれるか、をしっかりと考えていなければなりません。


　
　■　利回りとキャッシュフローは比例しない
　

　たまに利回りが高いのにも関わらず、現金が手元に残らない、ということがあります。その原因も会計上の利益とCFの関係が関わってきているのです。この部分については後述していきます。ここで理解して頂きたいのは、単に家賃収入から必要経費を差し引いた額だけを見て投資をしてはならない、ということです。同じ利回り10％の物件でも、その物件によってCFは全然違ってくるのです。覚えておきましょう。



【サラリーマンのためのフルローン不動産投資法】


  

■　アパート経営に絶対に必要なもの


　みなさん、「不動産投資ハンドブック」をお読みいただいているということは、当然、アパート経営に興味があり、もしくは実際に行いたいと思っていらっしゃるのでしょう。
　では、アパート経営を行うにあたって、絶対に必要なもの、それはなんだと思いますか？

　それは、「お金」です。

　中古物件を購入したり、また建築を行ったりと、アパート経営を始めるにあたっては、「お金」が必要となります。
　キャッシュで用意する方法がありますが、必要な数千万円の資金を、キャッシュで用意できる人はまれでしょう。

　そこで、銀行などの金融機関から、お金を借りることが必要となります。
　つまり、資金調達の知識が、アパート経営にあたっては必要なのです。

　では、銀行に融資を申し込めば、すんなりと貸してくれるのか・・・というと、そういうわけではありません。銀行としては、融資を行うお金は、預金者から預かった大事なものです。
　もし、融資を行って、それが返ってこなければ、銀行としては損失となってしまいます。いわゆる「貸し倒れ」です。



■　「貸し倒れ」リスクを回避する「審査」


　「貸し倒れ」が起こらないように、銀行は、貸したお金が最後までしっかり返ってくるか、「審査」を行います。
　「審査」は、銀行の受付者が作成する「稟議書」をベースに、審査にたずさわる複数の銀行員が意見を述べていって、最後は支店長、審査部長などの決裁権限者が、融資を実行するかしないか、最終判断を下す、という形で行われます。

　ということは、いかに銀行の受付者に、「稟議書」を、審査が通りやすいように書いてもらうか、それが重要となります。
　これから、銀行で審査が通りやすいように、われわれはどのようなことを行ったらよいか、述べていきます。



■　銀行向け事業計画書の作り方


　事業計画書は、銀行からアパートローンを引っ張るのに、最重要といっても過言ではないものです。この書類の作成具合が、銀行融資の成否を左右します。
　ここでは、どのような事業計画書を作成したら、銀行から融資を引っ張りやすいかについて、お話します。
　事業計画書を作るにあたっては、まず、１年ごとのアパート経営の収支計画を出してみることが、必要となります。

　そのためには、次のことを把握しましょう。

　　・頭金をどこまで出せるか
　　・アパート経営から、毎年いくらの家賃収入が見込めるか
　　・月々のローン返済額はいくらになるか
　　・投資時の諸費用はいくら必要か
　　・毎年の諸費用はいくら必要か

　それらを把握することができたら、事業計画書の完成にぐっと近づきます。
　また、融資を受けるに限らず、アパート経営において、以上の事項を把握し、しっかり事業計画を立てることは重要なことです。「どんぶり勘定」は、アパート経営を破たんに追い込みます。

　そして、これらのことをベースに、事業計画書を作っていきます。



【知識ゼロ、頭金ゼロでも出来る不動産投資法】


  

　３年前の投資手法では、３年前のマーケットでしか勝てない。
　今から約３年前、この「サラリーマン流不動産投資道場」は立ち上がりました。当時、今に比べて低金利で、一般人の方向けへの融資ノウハウは皆無に近く、結果、資金調達が出来ない人は割安物件を買えず、資金調達できる人が割安物件を買っていきました。

　それから３年。

　長期金利は徐々に上昇をはじめ、資金調達に関するノウハウも増えました。そして、一般人の方が行う不動産投資への金融機関の融資も積極的になりました。
　しかし、一般の売買市場では、以前はゴロゴロあった割安な高利回り物件は、この世から姿を消しました。その理由は、不動産投資のブームが起こり、購入能力のある投資家が大量参入し物件に「買い」が殺到しているからです。

　結果、物件価格は上がり、そして借入金利（調達金利）も上がっています。
　このことにより、レバレッジを効かせて小額の投資資金で物件を買い増して行くという（サラリーマンでも出来る！と言われた人気の）手法が、以前に比べて簡単に行えなくなったということは分かる人には分かる話です。

　どうでしょう？不動産投資の本やセミナーの話と実際のマーケットに温度差、感じませんか？

　従来型の投資手法に依存している投資家がこの先もずっと勝ち続け、負けない投資プレーヤーでい続けることは楽なことではありません。理由はカンタンです。環境市場・ルールが変化しているからです。

　不動産投資の環境が刻一刻と変化しているからこそ、大事な事。それは「不動産投資の真の構造を理解し、総合的なリテラシーを身につける」ことです。

　不動産投資の総合力を身につけた時、皆さんは「これまで近道だと思っていた不動産投資手法が、実は遠回りだった」ことに気付くかもしれません。
　しかし、世の中には1つの投資手法を伝授するセミナーは数あれど、どんな投資環境の変化にも惑わされない、不動産投資の総合力が身につけられるホンモノのセミナーは皆無です。

　不動産投資の絶対的な原理原則を理解し、物事の大局観を掴むことで、どんな投資環境の変化にも、変幻自在に手法を変え、市場の変化をつかみ取り、一歩先を行く投資をすることができます。
　その為には本当の不動産投資の構造そのものを深く理解し、総合的な力を身につける、これらなくして実現は出来ないでしょう。それを実現する為に企画したセミナー、それが「不動産投資道場」です。

　実は、不動産投資道場では2つのテーマを持って企画されています。

　1つめは、繰り返し申し上げた「真の不動産投資の構造」を理解し、「本当の不動産投資の総合力」を一気に底上げすること。プロ級の投資理論から融資、建築企画、投資戦略までこれ以上ないほどの幅広さで解説します。

　そして2つめは「今現在の市場環境を踏まえた内容構成」です。2年前、1年前の投資環境を前提にしていたのでは意味がありません。今、市場はどう変化しているのか。今、金融機関はどんな物件に融資をつけるのか。今、世の中にはどんな投資物件が売りに出ているのか。
　今を知り、総合的な不動産投資の知識で、今の環境の中で、どんな投資をしていくのかを考える。ここまで参加者を引っぱり上げていく、これが不動産投資道場開催の目的です。

　実際、第一回の不動産投資道場にご参加頂いた方には素晴らしい感想を頂きました。

　不動産投資の成功は決して偶然ではありません。
　成功のウラには根拠ある理論と事実に基づいたウラ付けがあります。その本当の意味は、この不動産投資道場に参加された方だけが体感できるでしょう。
　この「不動産投資道場」を紹介する上で、「●億円の物件が買えた」「●円の家賃収入を得ています」という事例を紹介することはいたしません。なぜなら、それは今の出来事に過ぎないからです。
　不動産投資は長期的な投資です。もし、こうした形で不動産投資道場の価値を伝えるのであれば、２０年後。２０年後に、「２０年前に参加した参加者は今でも不動産投資家として長期的に利益をあげ続けています」と言えることを目指しています。



【知識ゼロ、頭金ゼロでも出来る不動産投資法】


  

自分なら買わないと思うような利回りの悪い物件でも購入する人がいます。
そんなとき「何故？」と思われることはありませんか？このとき理由として2つ考えられます。

一つは

不動産の勉強をしておらず、進められるままにそんなものかと思って買う人がいるということです。
このケースの場合、資金的に余裕のある人が多いように感じます。

もう一つは

自分の見方以上に、その物件の価値を見抜いておられる人が購入するというものです。
このケースは自分より不動産をよく知っているということになります。自分の気づかないところを気づいて買う人の理由が、あとでわかればいい方で、わからないままというのが一般的です。通常、流通物件はどこかで折り合って売買されています。誰も手を出さないと、売主は弱気になり、値段は下がります。

諦めずに待っていたら、指値で買えるということもあるのです。すなわち、「指値で買えなければ諦める」という買い方も一手法です。
反対に指値もしすぎて何度も買いそびれてしまうということもあるのです。指値もタイミングと限度があります。そのあたりのコツのようなものを身につけられればよいのですが、簡単ではありませんね。
収益不動産をみる目を養うにはできるだけ物件をみるしかありません。誰も手をださなかった物件が、実はすごく良い物件だったということも私自身経験があります。見抜く目があるから商売できる部分もありますから、教えてもらえないということもあるかも知れません。

自分が購入検討して見送った物件が後日どうなったかを振りかえって、再度みてみることも、見る目を養いたい方にはその理由を知る上で大事なことだと思っています。

  

不動産は買って終わりではありません。

某不動産会社のケースです。ここは知る人ぞ知るという名門企業です。
ここが昨年から資産の組換えをしています。
ここにとっては小ぶりの物件、といっても１億円から５億円ぐらいの物件ですが、これらを処分して大型物件に買換えをしているのです。
売られている物件には、私の好きな店舗物件もあります。

何故売却するのかわかりますか？

ここは家賃収入だけで社員を養っている企業ですから、効率を考えているのです。
大型の優良物件ですと手間がかかりにくいのです。
テナントは大手企業ばかりです。
言い方を換えれば、小物は相手にしない企業です。
ビル物件が中心で、商業テナントビルもありますが、それでも名前の通ったテナントしか入れないというスタンスです。

ですから、入居者とのトラブルは少ないと思われます。ここは昔からの大家さんといった感じです。
社員数も少ないですし、品の良さがあります。過去からの優良資産の保有で含み益はかなりそうです。
ですから、最近取得している物件の利回りは、それほど高いものでもなさそうです。

資産価値の高い物件を中心に保有しているのです。これがある意味、不動産保有の真髄だと思います。
これは過去の蓄積があるからなせる業です。不動産価額が上がろうが下がろうがあまり関係ないのです。
家賃を安定的に取れる物件が良いということです。

このレベルに、個人ではなかなか到達できないかもしれませんが、個人資産家でも組換えをしている人を知っています。この方は親の代からの大家さんで、不動産投資という観点でなく、資産価値の維持のために買換えをされています。
見る目は私より厳しいところがあります。でも利回りは低くとも、長期保有前提で考えておられるため、ポイントは立地と建物の価値です。

人によって選択する物件が異なります。それは不動産保有状況が違うからです。一から始めるのと、既にある資産を組換えて、将来的にも安定する収益を買うというのでは、見方も自ずと異なります。規模は違っても年季の入った大家さんの考えることは似ています。

あなたは自分の目指す不動産がどんなものか、もう見えてきましたでしょうか？


  

一部のファンドの動きでしょうが、これまでよりも購入検討している物件の利回りが上昇傾向にあります。

市場では利回りが下がっているにも関わらずです。
以前より高いNOIを満たさないと買わないというところがでてきています。

この動きをどう見るかですが、

来年後半にはもう少し利回りが上がってくるのではないかと見ています。
そうしないと売れないからです。

資金のあるところが買わないと、市場に売り物件がだぶつきます。
そうしますと、値段は下がらざるを得ません。

今年の年末から来年前半はその踊り場になりそうな雰囲気です。
私の見方が当っているかどうかはわかりません。10月ごろにはもう少しはっきりとした指標が出てくるような気がします。

物件価額をはじくには、まず土地の値動きに注視しないといけません。
土地価額の上昇は分譲マンションデベロッパーや、ファンドの動きが大きな要因でした。

ここが買い控えをすると、土地価額は上がらなくなります。分譲マンションの在庫上昇率が、今後の不動産市場を変える要因になると私は見ています。


【サラリーマンのためのフルローン不動産投資法】


  

私に相談を持ち込まれる人の、約80％以上の人が「相談する人がいない」といわれています。

そのような人にアドバイスしますのは、「同じ志を持つ仲間を持ってください。」ということです。
一人で得る情報量はしれています。
不動産投資に知識や知恵は必要不可欠です。
時代は変化しています。
これで完璧ということはありません。

私自身も1年を振り返りますと、知識・知恵ともに増え、成長していることを感じます。
ですから、副業としてされている方はなおさらなのです。互いに助け合う仲間を持つことは心強いことですよ。
収益不動産を所有するというのは、ある意味、他の不動産所有者との入居者争奪競争をするということですから、そこでの競争に負ければ失敗を意味します。

問題を抱えて考えているだけで、行動に移さないのはただ傍観しているのと同じです。
困難を乗り切った先に成功があるのです。これは他の事業となんら変わりません。
不動産と長く付き合うには、不動産が好きであるというのも、一つの条件に入ると思います。
ただ儲かるからだけでは、問題発生時に前向きな気持ちになれないと思うのです。

どんなことも楽しむぐらいの気持ちのある人が、不動産投資や不動産所有に向いている人だと思います。


【サラリーマンのためのフルローン不動産投資法】


  

セミナーを開催することになってから、本当にこの情報をお伝えしてもいいのかどうか悩みました。

なぜかと言うと、ネタばらしになるからです。
では、いったい何のネタをばらすのか？それは不動産屋の儲け方です。

「別に私は不動産屋ではないし、不動産屋の儲け方には興味がない」

そう思われるかもしれませんが、何も不動産業を始めてくださいというわけではありません。
不動産を増やしたい、不動産で儲けたい、そのような方には絶対に欠かすことのできない情報となりますので、是非最後までお読みください。

ズバリ、このセミナーであなたが得られる知識はこの３つです。

▼不動産屋の儲け方を知ることで、ローリスク投資法が分かる
▼不動産屋の儲け方を知ることで、資産を増やすために本当に必要な方法が分かる
▼不動産屋の儲け方を知ることで、大家さんに必要な満室テクニックが分かる

「この情報をお伝えしてしまうことで、不動産業者や建設業者の方にご迷惑がかかるかもしれない。」
それを考えると、後ろ髪を引かれる気分です。

ですから、このセミナーをDVD教材で販売するとしても、お伝えしないノウハウもあると思います。


▼遊休地にアパート、マンションを建設しようと思うけど、本当にこれでいいのだろうか？

▼建設会社に提案されている企画でこのまま進めていいものなのか？

▼大家業は儲からなくて困っている・・・

▼今後も投資物件を増やしていきたい…

このような方には必ず役に立つ内容となるでしょう。

もう少しセミナーを内容をご理解いただきたいので、ここであなたに質問します。
不動産屋が、自社所有地に家賃収入を得るためにアパート建設をすると思いますか？

答えはNOです。

なぜかというと、それでは儲からないからです。
でも、不思議な事にお客様には「儲かりますよ」とアパ・マン建設を進めています。

これは別にお客様を騙しているわけではありません。
単純に、

「お客様の儲けの視点」と「不動産屋の儲けの視点」が違うのです。

お客様の視点で見たとき、不動産投資の目的は不労所得や副収入を得るためです。
極端に言えば、ある程度の収入が見込めればいいと思っています。
この場合、多くの人はアパ・マン経営をすることが前提にあります。

「この物件なんですが、いくらで貸せますかね？」

「この物件に客付けできるでしょうか？」

あなたが投資物件の購入を検討する時、このように不動産屋にヒアリングする人も少なくないでしょう。

この時、不動産屋は貸せる賃料や、客付けしやすい物件かどうかは答えてくれます。
聞かれたことには答えるので、ウソはついていません。

でも、内心は「よく、こんな投資をやるものだ」と思っていることもあるのです。
それでも、そんなことを言ってしまえばお客様にも悪いし、管理をもらえないかもしれない・・・
本音を言っても損をするのは業者なのです。

一方で不動産屋の目的はいかにリスクなく儲けるか？
自分の土地にアパ・マン建設するよりであれば、もっと違うやり方がある。
実際はそう思っています。

「私だって儲けるために始めたのに、そんな言い方はないんじゃないか…」
と、すでに不動産投資を始めている人には怒られそうですが、私は別に不動産投資を否定しているのでありません。

もちろん、不動産屋も収益物件を購入する事はあります。
しかし、決断できるのは正しい情報と選択肢があるからこそです。

今回は不動産屋だけが知っている正しい情報と、選択肢をあなたにも公開します。

このセミナーでお伝えするノウハウの一部をあげると次の通りです。
アパ・マン戦国時代に必要な土地活用の考え方と活用法

・所有地にアパ・マン建設をするよりも、もっとローリスクで儲かる３つの方法

・土地を購入+アパ・マン建設で利回り１０％以上出す方法

・もし、今アパ・マン建設をするとしたら、建設費の坪単価はいくらなのか？

・建設会社が融資を引き出す時に使う禁断テクニック

・探すのではなく、優良物件を提供してもらう方法

・不動産屋に騙されない収益物件の買い方

・「ボロ物件」を「お宝」に変える再生法

・管理を依頼しながらできる満室経営術

・内見者を増やす！業者への頼み方と付き合い方

・ズバリ、今効果抜群の募集方法とは？

いかがでしょうか？

すでに飽和状態にある、この賃貸市場の中で一体どのようにしてローリスク不動産を増やし、安定した投資を続けるのかこのセミナーではお伝えします。

この情報を知るだけで、あなたの今抱えている問題、今後の方針が明確になるでしょう。
もちろん、増やし方の具体的なノウハウもお伝えしますので、このセミナーで得た事を実践すれば、今までの苦労がウソのように増やす事は簡単になるでしょう。

それと今回は大事なことをもうひとつお伝えします。
それは不動産屋との関わり方です。

なぜ関わり方が大事なのか？
今まではお願いすればなんとか満室経営もできていました。
しかし、お願いするだけで効果がないのは誰もが知っていることです。

そこで当社の浦田は空室対策として、画期的な手法を考え、実践してきました。
お掃除やポップ、お手紙、謝礼金など・・・効果があるのも実証済みです。

しかし、実際に部屋を埋めるのは不動産屋がやること

ある日、リーシング担当のスタッフに私は言いました。

：「私がずっと不動産屋にいたのは知ってるでしょ？」

：「そのときってね、一般のお客様と同じように手数料を払って自社物件の客付けをお願いしたわけ」

：「でも途中で、手数料だけでは動かないってことに気づいたんだ」

：「早く客付けするためにはまず、●●を見直し、毎週◆◆を使って、▼▼をした方がいいよ」


今回は私が不動産業界にいたからこそ分かる、裏事情もお話しながら、今までお伝えしてきた
空室対策とは異なる、大家さんに絶対必要なリーシング法もお伝えしようと思います。


  

具体的なノウハウの数々で興奮してしまいました。賃借付けの際には不動産屋に行け～！というセミナーや本は沢山ありますが、不動産屋で何をすればいいのか教えてくれたセミナーは初めてでした。今までまったく効果のない営業をやっていたんだと気づかされました。（和光市　N・S様）


本日のセミナーの内容(ノウハウ）を全て実践するならば、必ず満室にする事が出来ると思います。大変勉強になりました。１０万円でも安いセミナーだと感じました。（板橋区　Ｕ・Ｙ様）


出掛けに妻に「あやしいセミナーね！”ウハウハ”なのは主催者だけじゃないの？」と言われました。”簡単そうなことだけど、全部こなすにはこりゃ大変だゾ”って言うのが素直な感想ですが、一つ一つ妻と楽しんで実践していきたいと思います。（夫婦仲もウハウハになるかも知れませんね）本日は沢山のヒントが詰まった大変中身の濃いセミナーでした。感謝いたします。（市川市　S・K様）


たいへん具体的な空室対策の実例、ありがとうございました。３月末に新築予定ですが、早速こちらに利用させていただきたいと思います。 特にPOPや掃除の際のチェックリストはとてもたすかります。また、ガーデニング術の細かい説明も役に立ちそうです。一般のハウツー本では得られないノウハウでした。 （世田谷区　U・J様）


本セミナーにて、沢山の事を学ばさせて頂きまして、誠に有難うございました。当社にも空室がありますので、即利用させて頂きます！ 本当に感動のセミナーでした。空室が埋まりましたら、謝礼を出したい気持ちです。満室になりましたら、自分へのご褒美・投資 として、教材を一杯買いたいと思います。（京都市　H・H様）


貴重なお話とノウハウを聞けて、大変有意義なセミナーでした。業者の立場でもやらなければならない課題が沢山みつかりました。有難うございます。（多摩市　T・K様）


「成約率が高い物件である。」という印象を業者に与えるのは本当に大切だと思います。契約がとれたら、募集をお願いした業者さんにすべてわざわざ電話をして「すみません、もう決まってしまいました。またお願いします。」と伝えています。それにしても、このチラシは完成度が高いです。 業者さんにコピーさせないところまで配慮しているところは脱帽です。高橋さんの体験談は、自分も似た経験がありましたので共感できました。 外国人入居のノウハウがかなり完成されているのに驚きました。機会があれば活用します。（熊谷市　N・I様）


ただ聞いて知識を得るだけのセミナーと違い、行動を起こさせる、行動したくなる内容の濃い時間でした。不安要素が払拭できました。（町田市　H・Y様）


３０日で満室になる！行動チェックリストを帰りましたら、さっそくチェックしてみたいと思います。周辺マップや広告のチラシはここまでやらなきゃ通用しないのだなぁと身がひきしまる思いでした。本を読ませて頂いていたので、自分では対応していたつもりでしたがまだまだと実感しました。家賃の設定において、敷金０礼金０や光熱費込みプラン等これから考えたいと思いました。空室を埋められるよう努力していきます。本日はありがとうございました。（沼津市　S・A様）


本日は内容の濃いセミナー、ありがとうございました。セミナーの内容だけでなく、配布、付属の資料も大変有効なものばかりだと思います。時間・費用・労力を考えても十二分なセミナーでした。益々のご発展をお祈りしております。（北区　O・C様）


大阪の不動産業者ですが、ここまでやっている大家さんは見たことありません。これだけのノウハウを使えば、必ず満室ダントツの大家さんになるでしょう。（八尾市　三木章裕様）


今日のセミナーは、講師自らが実践している実話例に基づいたセミナーであり、単なる評論家によるセミナーと異なり説得力がある。全て即実行すべきだが、できることから始めていきたい。外国人はまだ考えていないが参考になった。（鎌倉市　O・S様）


実際に行動することが大切であると思いました。セミナーでまだまだやることがいっぱいあるのだと再認識しました。頭ではわかってもそれを実行しなければ価値はありません。現在空室率の高い地域に物件があり、競争の激しい場所です。法人に貸していましたが、いっきに出られたため、現在４割程度空室となっています。このセミナーで得た知識を武器に頑張っていきたいと考えています。インターネット・水道・電気の●●●●、●●付きなど、「●●●」ひとつで入居できるアパートにし、目玉をつくる必要があると思いました。また、つねに美しくしておく必要があると感じました。（可児市　O・J様）


「費用対効果絶大！」案内文で情報の出し惜しみはしませんとありましたが、内容がすごすぎです。「それ言い過ぎ！」と思う程の中身の濃い内容でした。恐らく今回習得した事をやれば、きっと満室経営に近づき、今回のセミナー代金がタダ同然。でも、今回以外、他の大家さんには紹介したくない程良いセミナーでした。（大阪市　金澤浩司様）


この値段でこれだけのノウハウを提供して頂きとても驚きました。参加して良かったです。 先生のプレゼンもわかりやすく、非常に満足いくものでした。次回もセミナーの案内をお願いします。（調布市　北島治樹様）


ボリュームたっぷり、確かに安すぎ、３万円。感謝しております。（町田市　I・K様）


今まで気がつかなかった新しいノウハウを得る事が出来ました。またその為に必要な情報や物を具体的に教えて頂いたので、即、実践する事が出来ると感じました。更にツールを頂く事ができ、こちらも即使える物で大変価値のある物だと思います。（横浜市　F・E様）


レジメの厚さがすごいです！外国人ノウハウが大変参考になりました。このセミナーは安すぎですね。ありがとうございました。（江南市　K・D様）


不利な設備も考え方によってはメリットに（発想の転換）！話だけでなく実践に役立つツールまでセットで頂けるのに感謝。直接的、具体的なヒント、資料がここまで用意されるとはオドロキです。このノウハウを実行したら、満室は当たり前と本当に思わせる内容でした。入居率ｕｐに花を植えるノウハウに、更に花の買い方、育て方まで大変参考になります。ここまで教えて頂ければ実践あるのみ！社長自ら掃除や花植えをするからこその話に説得力があり親近感を覚えます。正直に言うと、もうこれ以上セミナーはしないで欲しい。自分だけのノウハウでとっておきたい！（周南市　島津　和典　様）


「家賃は相場で決まるものでない」ということが、具体的な付加価値の付け方を教えていただくことによって、自分自身の中にスッとはいって来ました。いつものことですが今回の教えを忠実に実践していきたいと思っております。（調布市　S・K様）


家賃を下げずに空室をなくすノウハウを身につける事ができる、まさに「史上最強の空室対策セミナー」だと思いました。賃貸物件の供給も増え続け、人口も減少していく厳しい環境の中、大家さんも勝ち組負け組に分かれてきてますが、このセミナーの内容を一つずつ着実に実践すれば、左うちわの満室経営を実現できると思います。空室で悩んでる大家さんは必見です。（沖縄県　浦崎直太様）


１０回分のセミナー内容が凝縮されていました！ありがとうございました。（板橋区　O・T様）


今までの空室対策のノウハウを体系的に講義してもらって、非常に参考になった。これは究極の空室対策のマニュアル集である。（練馬区　F・T様）


セミナーの具体的なチェックリストは大変有効です。また細かい各種ツールの作成依頼先まで掲載していただいたのがすばらしいです。外国人セミナーも具体的わかりやすかった。特に契約やトラブル対策など不安がなくなり、募集したいと思える内容でした。（品川区　S・N様）


今後の空室対策としての外国人の入居をちょうど考えていたので、外国人入居の際の契約時の注意やマナーなど、とても重要な他言語資料を頂き、助かりました。（中央区　小林美子様）


セミナーを受けた事は何度かあるのですが、今まで受けたセミナーの中で一番ためになるセミナーでした。早速実施したいと思います。ありがとうございました。（唐津市　K・S様）


空室に悩み、熊本から上京して参加しました。具体的なノウハウが満載です。すぐに帰ってから実践できるものばかりで、上京してまで受講した甲斐がありました。本当にたくさんの貴重なアイデア、智恵をありがとうございました。（熊本市　T・Y様）


非常にすばらしいセミナーでした。今すぐ実践できることばかりです。またツールも頂けるので時間もかけずに利用できます。そして実際に仲介業者に回っている生の声も聞けたので、自信をもって営業できると感じました。（横浜市　T・N様）


スタッフＴさんによる入居者募集を業者にお願いする際の実体験談はすごく参考になりました。現在、半年以上空いている部屋があり、業者に謝礼を出すことにしましたが、どう業者と関係を築いていくのか具体的にイメージを持つことができず悩んでおりました。また家族内でも謝礼の金額について、はっきり金額を伝えるべきかどうか意見が分かれていたのでかなりスッキリしました。大家さん専用の名刺も作ったので、明日から業者への営業をがんがんやってきたいと思います。（名古屋市　犬飼亮様）


約一年間、手法をまねて実行しましたが、結果が出ませんでした。今回、再度チャレンジの気持ちでセミナーに参加しまして、気持ちを新たにしました。またやる気が出てきました。家賃３割りｕｐの満室を目標に実践したいと思っています。（福岡市　川原田和平様）


セミナーを受講して、いかにオーナーとして行動していないかということを痛感しました。ただオーナーは一人で行動しているので、今日教わった事をやれなかったとしても誰にとがめられることもないので、ルーズになっていると思います。空室が出て資金的に困って、なんとかしなければと頭を悩ませるので、こういうセミナーに積極的に参加して刺激しないといけないと感じます。また行動した結果として、満室になった時の嬉しさを分かち合える部分もセミナーなどで紹介していただくとさらにやる気になるのでは？「左うちわキット」は実際自分で作ってもなかなかうまく出来なかったので、とてもありがたいです。（佐賀市　小林利朗様）


色のイメージ、イエローベースとブルーベースの違いが分かり、活用したいと思います。ＭＫにカッティングシートは名案だと思います。特別資料集Ｐ４９、Ｐ５０、Ｐ５１、Ｐ５２、Ｐ５３はこれから毎日活用させていただきます。すばらしいゼミナールありがとうございました。本日のお話を１００％実行したいと思います。（杉並区　Ｔ・Ｔ様）


私の物件は条件が良いにもかかわらず、空室です。しかし行動が少ないことがわかったのでチェックをつぶしていきます。ＣＤ-Rの資料はありがたい。セミナー料金以上の価値がある。早速活用したい。また、外国人は大家が良くても管理会社で積極的でない場合が多い。今後の課題としたい。３月の時期までに行動を増やして結果を話したいと思います。（日野市　Ｉ・Ｈ様）


空室対策は、内見者を増やす事と成約率をあげる事を分けて考えなければならないという事が良くわかりました。又、花の植え方も大変細かな所まで解説されていて実践的でした。これだけ為になる話でしたので、夜行バスで来ただけの価値はありました。今後ともよろしくお願いします。高橋さんの体験談では、やはり謝礼は効果があることがわかりました。外国人の入居に関しては知らない事が多く、勉強になりました。今後のことも考えて、このノウハウを復習したいと思います。（徳島県　木内淑規様）


とても細かいことまで丁寧に分かりやすく説明して頂き、助かりました。明日から何をやったらいいのか良くわかったので、早速行動にうつせます。これで金持ち大家さんになれます。ありがとうございました。（新宿区　M・H様）


３０日で満室になる行動チェックリストを実践すれば、満室に出来るという自信がつきました。満室になるまで行動し続ける。結果が出たら自分に褒美を出し、しっかり目標設定し、頑張ります。また、全ての内容が本屋さんの１５００円程度の本で得られないピカイチの内容で、１０倍以上の価値が得られたと思います。結果が出るまで諦めないでガンバリます。今からの努力がこれから迎える、賃貸空室対策に必ず生きてくると思いました。（金沢市　地小実様）


「満室になる行動チェックリスト」これはスゴイです。使えます！まさに実践で役立つツール、ノウハウのたくさん詰まったセミナーでした。やるべき事を全部やる、細部にまで徹底的にこだわる、自分に言いきかせて満室を達成、維持したいと思います。また、募集チラシに工夫をしてみたいと考えていた矢先、とてもタイムリーで参考になる内容でした。「読みたくなるチラシ」ですね！！ＣＤに収録のデータ、とても助かります。ありがとうございました。受講料が安すぎませんか？毎月のＮＬ、とても勉強になります。これからもよろしくお願いします。（大垣市　渡部一詩様）


私も今後仲介業者さん廻りを行うので、スタッフTさんの実体験のお話がとても参考となりました。外国人の受け入れもとても実務が良くわかり、参考となりました。（名古屋市　F・K様）


びっくりしました。あの伝説（？）のコンサルタント養成講座の内容が凝縮された、セミナー内容でした。今日受講された方は本当にお得だと思います。私も満室になるための行動チェックで日頃の行動を再チェックし、１０５％の稼動を目指したいと思います。（倉敷市　星島正樹様）


  

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具体的なキャッシュフローの獲得法を知ることができ大変ありがたく思っております。特に●●と●●を●●すること、減価償却費の耐用年数の計算方法、消費税の還付方法など一般のハウツー本では得られないノウハウでした。
（豊島区　Ⅰ．Ｔ様）


レバレッジをかけた投資をしようかと思っていましたが考えが変わりました。
（川崎市　田中幹也様）


●●を●●するだけで、あんなに違うなんて・・・。家で資料を読み返して復習したい。
（Ⅰ．Ｅ様）


これから不動産投資を始める、資産を増やしていこうとしている人に最適な内容。単なる利回りだけでなくＣＦや減価償却の知識も持っていると銀行や不動産業者との交渉の際にも有利なだけでなくよい物件にもめぐり合えるチャンスも広がると思う。パネルディスカッションも良かった。情熱と行動力、素晴らしいと思います。（岡山県　Ｈ．Ｍ様）


融資に関して、借りられる時に借りてしまえ、という考えはここ最近の金利上昇気運を見るとリスクが大きいと認識を持てた。●●については勉強不足だったことを再認識し、次なる物件に役立てたいと思います。（Ｏ．Ｔ様）


減価償却で●●と●●の割合。先日、税理士ともめてなかなか●●を●●することができず、説得したら怒り出す始末でした。今回の教材にしっかり記載してありましたので、今まで以上に自信をもって税理士と話ができるようになると思います。（Ⅰ．Ｈ様）


一部の内容は実践的で理解しやすいものでした。きちんと１本の線が通っている感じで自分でもやろうとしたときにもきちんと思い出して実践することができると感じました。（川口市 西山　雄一様）


以前からビデオやＣＤで勉強さえていただいていましたが、初めて知ることが多いセミナーでした。また、３名の大家さんのお話をお聞きすることで、やはりまだまだ自分の甘さを再認識することができました。（Ｓ．Ｔ様）


税対策は頭の中では描けていましたが、それに対する具体策が分からず苦戦していました。本日のセミナーでその具体策が明確になり大変有意義でした。次の投資に必ず生かしてみます。（Ｕ．Ｆ様）


不動産のことがもっと好きになれそうです。これらのノウハウを使うことによって自分自身納得して、安心して売買ができそうです。数字に強くなって良い大家さんになります。ありがとうございました。（石原様）


今、物件購入直前です。すぐ活用させてもらいます。本で読んでいましたが認識不足もあり今回は非常に効果がありました。特に消費税還付で中古はダメだと思っていました・・・。（Ｓ．Ｎ様）


本日はフェスティバルということで、お話以外にもためになるお話を聞けてよかったです。テクニカルな面、心構え、知識、行動力が今まで以上に磨かれ、着実に良い物件を入手していけると思います。ありがとうございました。（Ｍ．Ｓ様）


体験談は常識を覆す内容でとても楽しく聞かせていただきました。第二部の個性的な体験談はとても価値がありました。大家業は人それぞれ、楽しく活躍されていて、勇気と元気をもらいました。（Ｓ．Ｍ様）


１０年後を見据え、次の一手を新たな物件で考えていこうと思い参加しました。具体的な６つのポイントは分かりやすく、６つのポイントさえ抑えておけばビクビクしながら渡る投資の橋も割りと安心して渡れそうな気がしてきました。大家さんとして大成する人は皆さん人柄が魅力的でパーワーを感じさせてくれますね。（板橋区　Ｍ．Ｅ様）


  

このセミナーでお話した内容は、他の誰もまだ気づいていない数字のトリックについてお話しです。
ほとんどの不動産投資家はこのトリックを知らないために、実は、とても大きな損をしていることに気づいていないのです。

逆をいうと、この数字のトリックが分かっていると、あなたは次のようなことができるようになります。

その一部をあげると・・・


・アパート購入後、約５年間はほぼ無税でキャッシュを手元に残すことができる！

・ローンをわずか５、６年の短期間で完済してしまう方法を知ることができる！

・最大限のキャッシュを手元に残すための減価償却の仕方が分かる！

・どのような買い方をすると、キャッシュが最大になるのかがわかる！

・タダでリフォーム費用を捻出できる方法がわかる！

・アパート購入価格の１５％ほどのキャッシュを５年以内に残すことができるようになる！

・これからの時代の物件の見つけ方、正しい買い方、そしてお金の借り方がわかる！


実は、これらのことを知っているのと知らないのとでは、わずか５、６年で１５％ほど手元に残るキャッシュは変わってきてしまいます。
１億円の投資であれば、なんと１，５００万円もの収支差が出てしまうのです。


実に、恐ろしいことです。


もはや、利回りが○○％あるとか、資産が○億円あるとか、自慢話をしている場合ではありません。
このことを知らなければ、財布に穴が空いているにも関わらず、お金を稼ぎ続けていくようなものなのです。

これは、税務の知識があるかないかだけの差です。

しかし、単なる税理士レベルの知識では、このことには気づく人はほとんどいないと思います。

実をいうと、私はこのノウハウを駆使して今年１億円を超える中古アパートを購入しました。

利回りや家賃収入をひけらかすのは私の趣味ではありませんので、あえていいませんが、資産運用と税務の両方を熟知しているからこそ、私は十分な利回りと収入を確保してできるのです。

今回、あなたに是非、知っていただきたいのは、利回りや家賃収入がどうのこうの・・・ということではありません。

私がアパートを購入するにあたって、 「なぜ、私が税務のノウハウをフル動員し、わずか６年間でローンを完済する計画にしたのか？」 ということなのです。

しかも、５、６年間はほとんど税金を払う必要もなく、、、です。


▼ほとんど税金を払わず、わずか６年でローンを完済するなんてことが本当にできるの？


一般的に不動産投資は、「少ない資金で大きな買い物をする」のが王道とされています。
つまりてこの原理（レバレッジ）を利用して、その購入資金のほとんどをローンでまかなうのが今までの不動産投資の仕方だったのです。

しかし、税務を熟知している私には、今後日本で起こることを考えると今までのような買い方では、資産を増やすことができなくなるばかりか、今得ているキャッシュフローが減ってしまうことが、分かってしまうのです。

例えば、景気回復による金利の上昇や建築費の高騰、人口減少、賃貸住宅がますます増えていく現状等々・・・。
恐らく、フルローンで購入してしまった投資家の中には、資産を手放さなくてはならなくなる人もでてくることでしょう。

あなたには、このような悲惨な投資家にだけは、なってもらいたくありません。

そこで、私はこれからの時代を勝ち抜くための知恵と実践的なノウハウをこのセミナーであなたに伝授いたします。

今、景気が急速に回復して、株投資などの人気が復活していますが、このセミナーを受講すると、不動産がいかに素晴らしい投資であるのかを再認識していただけるはずです。


  

今回は競売のプロの秘策を伝授いたします。
この秘策は今までベールに包まれていて、公開されることはなかったノウハウです。

今、利回りの良い中古アパートは市場からほとんど消えてしまいました。
不良債権処理がひと段落、景気が上昇気流となり、不動産価格が上昇しているのが主な原因です。
それでも、不動産投資を始めたいという方は後を絶ちません。ところが、良い物件が無いので、未だ「大家さん」になれないという人ばかりです。

では、本当に市場に良い物件は無くなってしまったのでしょうか？
いいえ、違います。不動産競売市場には、実はまだまだ「お宝物件」が埋もれているのです。

「ちょっと待った！確かに一昔前、競売が流行った時期があって、自分も入札してみたけど、全然落札できなかったぞ！しかも競売は占有者などのトラブルが多いから、初心者なんかが手を出すもんじゃないと思うんだけど・・・」

あなたがそう考えるのもごもっとも！
ほとんどの人は「競売は危険」「競売は落札できない」「競売は根性が必要だ」と思っているのではないでしょうか？
しかし、私の周りには、競売で利回り２０％を超す物件を年に何棟も落札している人たちが存在しているのです。

その１人は、すでに某大手版元から出版が内定している、鈴木ゆり子さん。

彼女はごくごく普通の主婦だったにもかかわらず、不動産投資をはじめてからわずか５年で年収１億になった「金持ち大家さん」です。その購入した不動産のほとんどが実は「競売」によるものなのです。

周りの投資家が「競売は難しい」とあきらめムードのなか、彼女は「競売」で不動産を着々と増やし続けています。


あなたは競売についてどのような印象をもっていますか？


●競売には興味はあるけど、なんか怖い感じがするし・・・
●占有屋や巨額の立退き料など落札してから経費がかかるかもしれない・・・
●不動産の知識や経験がないと難しそう・・・


あなたがこのように思われるのも不思議ではありません。
確かに、分からないことが分からない状態の時は不安もたくさんあり、マイナスばかりイメージしてしまいますよね。そんな、状態の時は人間なかなか行動できないものです。

競売は不動産を極めて安く購入できる方法ではありますが、正しい知識が無いばかりに通常の不動産市場と同じように考えてしまいます。

競売とはご存知の通り、一番高い金額を入れた人が落札します。
仮に、物件を落札したと喜んでも、その後かかる経費を予測できなかったために、余計な費用がかかり、結局、「安物買いの銭失い」になることも少なくありません。

また、占有者との交渉が思うようにできずなかなか立ち退いてもらえなかったり、多額の費用を請求されたりと様々なトラブルが起きているのも事実です。

競売は誰でも参加することはできますが、本当に儲けている人は極めて少数なのです。

そこで、私は素人でも儲かる不動産を探し出し、そして確実に落札するためのノウハウをすべて公開します。


ご覧いただきたい人は次のような方です。


・頑張っているけど、未だに不動産が買えない方
・既に不動産投資はしているが、更に利回りの良い物件を買い増していきたい方
・競売で実際に落札できる本物ノウハウを身につけたい方
・自己資金のレベルで儲かる物件を競売で仕入れたい方
・競売物件でも、銀行から融資を引き出すテクニックを知りたい方


もし、あなたがこのいずれかに当てはまるのなら、ご覧ください。
パートのおばちゃんでも、競売物件の公告から⇒価格算出⇒入札⇒立退までをもできるようになる極秘ノウハウを分かりやすくステップバイステップで説明していきます。

もちろん、競売の諸手続きについても解説をしていきます。
しかし、それよりも、その物件をいくらで買えば儲かるのか、そして買ったあとの見えないリスク費用がいくらかかるのか？実は、競売では、そこが一番重要なのです。

これが分かるようになると、仮に競売でなくても、一般の不動産投資も「プロの目利き」ができるようになります。
ですから、競売に興味が無い方でも十分なノウハウが得られることができると思います。


■ 単に投資することを目的にしない！


競売にかかわらず不動産投資なら何でもそうですが、いかに儲かる不動産を見つけるか？これに尽きると思います。

なぜかというと、競売に限らず、不動産投資で失敗する人は単に投資をすることが目的になってしまっている人がとても多いのです。

「えっ、どういうこと？」
「不動産投資をしたいから購入するんじゃないの？」

いいえ、不動産投資はあくまでも手段です。
だいたい、このような人の傾向として価格の安いものを購入しようとします。
確かに価格が安いとメリットがあるような気がしますよね？

例えば、５００万円の安い物件があったとします。あなたは安いことに魅力を感じ、「これは買いだ」と思うかもしれません。

しかし、「安い」ということが「儲かる」ということにならないのです。

収益物件ともなれば投資額に見合った賃料がなければ、投資する意味はありません。
いくら価格が安いからと言っても、リターンが見込めないものは、最初から買わない方がマシです。

ひょっとしたらあなたは、その不動産の本来の価値が分からず購入してしまうかもしれないのです。５００万円で購入できたとしても、これがもし４００万円、３００万円の価値しかなかったとしたら・・・。悲惨ですね。


得られる内容をまとめてみると・・・


・内見しなくても競売物件のリフォーム代が把握できる驚きの方法とは？

・入札する前に立退きがスムーズにできる相手かどうかを確認する「カンタン占有者覗き見法」とは？

・競売専門業者が入札する価格が事前に予測できる「必殺入札額予測法」とは？

・競売物件一覧表を見た他だけで、儲かる不動産かどうかを一瞬で見分ける方法とは？

・いくらで入札すれば儲かる物件になるのか？業者顔負け入札判定法とは？

・不動産投資（競売）に絶対失敗しないための８つのチェック項目とは？

・落札してからカンタンに占有者を退去させる「立退きらくらく実践法」とは？

・競売では難しいといわれている銀行から融資を引き出す方法とは？

・リフォームを依頼する際、質を落とさず見積額を下げる「中村式値引交渉術」とは？

・不動産業者も知らない、築年数から必要な利回りを計算する方法とは？


いかかでしょうか？


もし、不動産投資初心者のあなたがこのスキルを身につけることができたらどうでしょうか？しかも、プロしか手が出せないと思い込まれている「競売」のテクニックをマスターすることができるのです。

あなたも、この極秘ノウハウがあれば、私と同じようにプロの競売業者に負けず劣らないレベルで物件選定を行い、確実に儲かる物件だけを落札することができるようになります。


  

入居の決まらない大家さんの悩み、迷いは次のようなものがあります。


・複数の不動産業者に募集依頼をして、広く募集しなければいけないのはわかる。しかし、昔からの付き合いがあるので、募集はその業者を通さなければならない。

・専任で募集・管理を委託しているから、他の業者に募集を依頼できない。

・そもそも、業者を二股をかけるようなことをしてもいいのだろうか？

・複数の業者に募集依頼する場合、内見、カギの貸しだし、実際の契約は誰がするのか？契約書の書式は？契約場所は？

・広告費は業者へ必ず支払わなければならないのか？

・成約してくれたお礼に、謝礼を出すといったら、店長に「そんなことはしないでくれ」と注意された。そもそも、裏金を渡すような行為をしちゃっていいのだろうか？


このような悩み、迷いが足かせになり、なかなか空室がなくならない大家さんがいらっしゃいます。
そこで私は、これらの悩みが１００％解消され、全ての大家さんが満室経営を早期に実現できるように、業界の裏のウラ側をこのセミナーでお話しました。

この業界の裏側は、そんじょそこいらの情報とはわけが違います。

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