サラリーマン大家さんの不動産投資法

■　インカムゲイン


　投資のリターンには、インカムゲインとキャピタルゲインに分かれます。

　このことは既にご存知の方も多いでしょう。おさらいをすると、不動産投資におけるインカムゲインとは、家賃収入をさします。一方、キャピタルゲインは売却時の売買益となります。ただし、多くの場合はキャピタルゲインではなく、キャピタルロスになることが多々あります。

　通常、不動産投資をする場合、区分所有マンションやアパート、一棟マンションなどを購入します。仮に中古のアパート一棟を取得した場合、土地と建物を購入します。土地が時間と共に古くなる事はありませんが、建物はおのずと古くなります。

　すると、どうしても建物の価値が減少する傾向があります。結果、建物の市場価格は築年数の経過と共に減少することが多いわけです。つまり、建物分を1000万円で取得したとしても、数年後には徐々にその価値が下がる傾向があります。

　ですから、通常、不動産投資では、キャピタルゲインを狙うというより、インカムゲインを狙って投資をすることが一般的になってきています。この「不動産投資ハンドブック」も基本的にはインカムゲインの獲得をベースの考え方として編集を行なっています。

　その理由としては、キャピタルゲイン狙いの比率が大きすぎると間違えてしまった場合の損失が大きすぎるからです。この点については次回、詳細に解説したいと思います。



■　不動産価格の決め手とは・・・


　ただ、一方で今後、収益還元法の考え方が普及するにしたがって、その建物なり土地なり、対象不動産が産む収益がベースに取引がされる状況が広がってくるでしょう。

　日本では、土地がいくら、建物がいくら、という分け方で価格が決定されるケースが多いのですが、米国では土地と建物がセットでどれだけの収益を生むのか？をベースに価格が決定されています。

　実際、収益不動産としての物件については、収益還元の価格が価格決定プロセスの一端を担っています。

　まさにその不動産の収益力を担保として価格が決まっている世界です。具体的なことはどうなるかは分かりません。しかし、不動産の収益力こそ、その不動産の価値になる、という大きな流れは今後、日本でも起こってくるでしょう。



■　新築マンションディベロッパーの二極化


　そうした世界が普及してくれば、古いオフィス用の物件を、オフィス用という立地を活かして駅に近い住居用へのリノベーションをし、用途を転換することによってその物件の収益力を向上させることも可能でしょう。実際、そうした流れは既に起きているわけです。今後、こうした事例のみならず、不動産の価値を極大化するための施策が活発化するでしょう。そうなれば、キャピタルゲインも狙えるでしょう。

　また、最近の不動産市場では、新築マンションディベロッパーが「あえて」販売時期を遅らせている、という話があります。それは、販売価格の上昇をにらんだ動きです。
　住宅ローンの金利も上昇しているにも関わらずです。

　インフレの足音が迫ってきていると予感させる動きでもあります。

　また、一方で売れ残りの新築マンションも多いと聞きます。販売好調な新築マンションは好立地であることが多いわけです。しかし、駅から遠い、環境が悪いなどの悪条件が揃ってしまったマンションは売れ残りが続き、たたき売り状態になっている物件があると、あるディベロッパー関係者は話していました。

　こうした所からも、キャピタルゲインを狙える地域、キャピタルロスになる地域がくっきりと分かれてきているのかもしれません。

　こうした不動産市場全体の動きを細かにチェックするようにしましょう。



【サラリーマンのためのフルローン不動産投資法】